Sottovalutare il prezzo di vendita può trasformare una normale compravendita in un caso fiscale: ecco quando il Fisco interviene e come evitare sanzioni salate.
Vendere un immobile è spesso tutt’altro che una passeggiata, ma un momento in cui si incrociano necessità familiari, investimenti, ansia ma anche nuove opportunità. C’è un dettaglio che molti proprietari sottovalutano: il prezzo dichiarato nell’atto di vendita. Una scelta fatta con leggerezza – magari per chiudere in fretta o per agevolare un acquirente conosciuto – può trasformarsi in un serio problema fiscale.
Negli ultimi anni, l’Agenzia delle Entrate ha intensificato i controlli sulle compravendite a “prezzo ribassato”. Nulla di illecito in sé, certo: la legge permette pienamente di vendere a quanto si vuole. Ma quando il prezzo appare troppo basso rispetto al valore dell’immobile, gli ispettori possono insospettirsi. Ed è in quel momento che molti proprietari scoprono di essere finiti nel mirino del Fisco, con il rischio concreto di accertamenti, richieste di imposte aggiuntive e – nei casi peggiori – maxi sanzioni.
Vendita sotto prezzo: perché il Fisco può intervenire
In Italia vale il principio dell’autonomia negoziale: ogni cittadino è libero di vendere un immobile al prezzo che ritiene più adeguato. Non esiste alcuna norma che imponga di rispettare il valore catastale o il valore di mercato. Tuttavia, questa libertà non esclude verifiche.
Se il prezzo risulta molto più basso del “valore catastale” o della normale quotazione di mercato, il Fisco può presumere che ci sia qualcosa da chiarire. La domanda che gli ispettori si pongono è semplice: ha senso privarsi di un bene importante incassando meno del dovuto? Secondo l’Agenzia delle Entrate, uno sconto troppo generoso può nascondere: pagamenti in nero, non dichiarati nell’atto, tentativi di evasione fiscale da parte di una delle parti o operazioni fittizie mascherate da vendita.
E anche quando la motivazione è del tutto legittima – urgenza di liquidità, immobile da ristrutturare, accordi familiari – la sproporzione può comunque far partire un accertamento. Per capire quando un prezzo risulta “sospetto”, bisogna conoscere il valore catastale, cioè l’importo che lo Stato utilizza come base per calcolare alcune imposte. Si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicando poi il risultato per un coefficiente: 110 per le prime case e 120 per le seconde case.
Questo valore non rappresenta il prezzo reale dell’immobile, ma è un riferimento fiscale fondamentale. Vendere molto sotto questa soglia significa entrare in una zona che può attirare l’attenzione del Fisco, soprattutto se non ci sono documenti che giustifichino il ribasso. Se l’acquirente compra la sua prima casa, l’imposta di registro viene comunque calcolata sul valore catastale, non sul prezzo pagato. Di conseguenza, non ci sono vantaggi fiscali “sospetti” e i controlli sono rari.
Se invece l’immobile è una seconda casa, l’imposta di registro si calcola invece sul prezzo dichiarato. Ecco perché un prezzo troppo basso può far scattare l’allarme: pagando meno imposte, il Fisco potrebbe pensare a una possibile evasione.
Per questo, quando si vende una seconda casa a un prezzo inferiore, è prudente allegare una perizia asseverata redatta da un tecnico: un documento che spiega in modo oggettivo perché il prezzo è così basso (lavori da fare, problemi strutturali, condizioni scadenti). Non è una garanzia assoluta, ma dimostra la buona fede delle parti.
Quando il prezzo è troppo basso – ad esempio un immobile da 300.000 euro venduto a 100.000 – il Fisco e persino i giudici possono interpretare l’operazione come una donazione indiretta: in sostanza, un regalo travestito da vendita. Questo può creare enormi problemi in caso di successione: gli altri eredi potrebbero contestare la vendita e chiedere la restituzione della parte “regalata”. Una situazione che spesso sfocia in contenziosi familiari lunghi e dolorosi. In questi casi, la scelta migliore è la trasparenza: parlare con un notaio e valutare se sia più corretto formalizzare una donazione esplicita.