Conoscere nel dettaglio le caratteristiche e le regole del contratto di affitto breve è quindi essenziale per proprietari e intermediari.
Nel contesto del mercato immobiliare residenziale, il contratto di affitto breve rappresenta una formula sempre più utilizzata, soprattutto per esigenze legate al turismo e alle locazioni di durata inferiore a un mese.
Questa tipologia contrattuale, disciplinata dal Decreto Legge n. 50/17, presenta specificità importanti sia dal punto di vista formale sia fiscale, che è fondamentale conoscere per evitare sanzioni e ottimizzare l’operatività.
Cosa distingue un contratto di affitto breve e quali sono i requisiti essenziali
Il contratto di affitto breve è un accordo di locazione che riguarda immobili ad uso abitativo con durata massima di 30 giorni nell’arco di un anno solare. Può essere sottoscritto direttamente dal proprietario o tramite intermediari immobiliari, anche online, ed è particolarmente diffuso per affitti turistici di breve durata.
La normativa impone che il contratto abbia alcune caratteristiche imprescindibili: deve essere temporaneo, con durata inferiore a 18 mesi per i contratti transitori più ampi, ma nel caso specifico dell’affitto breve, la permanenza è limitata a meno di 30 giorni.
Il contratto può essere anche verbale, ma è preferibile redigerlo in forma scritta per evitare controversie legali. Inoltre, quando la durata è inferiore a 30 giorni, non è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, ma è fondamentale comunicare i dati degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo.
Un documento altrettanto importante è il verbale di consegna dell’immobile, che elenca arredi e condizioni dello spazio al momento dell’ingresso e dell’uscita dell’ospite. Questa procedura è fondamentale per attribuire eventuali danni o mancanze che si verificano durante la locazione.
Aspetti fiscali: registrazione, imposte e cedolare secca
La registrazione del contratto di affitto breve è obbligatoria solo se la durata complessiva della locazione supera i 30 giorni nell’anno solare con lo stesso conduttore. In tal caso, il proprietario deve presentare all’Agenzia delle Entrate:
- copia del contratto firmato,
- il modello RLI compilato,
- documenti di identità e codici fiscali di locatore e conduttore,
- ricevuta del pagamento dell’imposta di registro e del bollo, salvo optare per la cedolare secca.
L’imposta di registro ammonta al 2% del canone pattuito con un minimo di 67 euro, mentre l’imposta di bollo prevede 16 euro ogni quattro facciate o 100 righe del contratto.
La formula della cedolare secca rappresenta un’opzione vantaggiosa: sostituisce l’imposta di registro e il bollo con un’imposta sostitutiva unica, con aliquote del 21% per il primo immobile e del 26% per il secondo. Per usufruirne è necessario indicare esplicitamente l’opzione tramite il modello RLI.
Obblighi e scadenze da rispettare per il locatore
La normativa prevede che la registrazione del contratto avvenga entro 30 giorni dalla stipula o dall’inizio della locazione, con pagamento contestuale delle imposte dovute. Anche per contratti non soggetti a registrazione, il locatore deve comunicare i dati degli ospiti alla Questura, un adempimento fondamentale per la sicurezza pubblica.
Inoltre, laddove previsto, è necessario trasmettere le informazioni relative alla locazione al sistema regionale di tracciabilità fiscale, garantendo così la trasparenza dell’operazione.
Questi obblighi non solo assicurano la tutela dei diritti delle parti coinvolte, ma permettono anche di evitare sanzioni amministrative che possono essere elevate in caso di mancato rispetto delle normative fiscali e di pubblica sicurezza.