L’ordinamento italiano tutela fortemente l’affidamento dell’acquirente nel settore immobiliare, offrendo strumenti giuridici efficaci.
L’acquisto di una casa rappresenta un momento cruciale e carico di aspettative per chiunque. Tuttavia, la scoperta di un abuso edilizio nascosto dall’agente immobiliare può trasformare questa esperienza in un vero incubo.
In questi casi, è fondamentale conoscere quali siano i propri diritti e se si sia obbligati a corrispondere la provvigione all’intermediario che ha omesso di informare sull’irregolarità.
Il dovere di trasparenza dell’agente immobiliare
Secondo l’articolo 1759 del Codice Civile, l’agente immobiliare ha l’obbligo imprescindibile di comunicare tutte le informazioni di cui è a conoscenza e che possono influenzare la valutazione o la sicurezza dell’affare.
Questa responsabilità non si limita a un comportamento passivo, ma richiede un’attività diligente e proattiva, come confermato dalla giurisprudenza recente (Cass. Civ., Sez. 2, n. 20132/2022). In pratica, l’agente deve investigare e informare anche su ciò che, con la normale diligenza professionale, avrebbe dovuto scoprire.
L’abuso edilizio rientra tra le informazioni essenziali da comunicare, poiché incide direttamente sulla commerciabilità e sul valore dell’immobile. Se l’agenzia era consapevole dell’abuso e ha volontariamente taciuto, si configura una grave violazione degli obblighi professionali.
Provvigione e responsabilità in caso di abusi edilizi nascosti
La giurisprudenza è chiara: se l’agente immobiliare nasconde un abuso edilizio, l’acquirente è legittimato a rifiutarsi di pagare la provvigione. Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 1037 del 6 febbraio 2025, ha condannato un’agenzia a restituire la provvigione già incassata proprio per aver omesso di segnalare un abuso.
Qualora l’acquirente decida comunque di concludere la compravendita, magari perché l’abuso è sanabile, mantiene il diritto a richiedere un risarcimento danni. Tale risarcimento può coprire:
– le spese necessarie per la sanatoria dell’abuso;
– la perdita di valore dell’immobile dovuta alla presenza dell’irregolarità;
– l’ammontare della provvigione versata basandosi su informazioni incomplete o false (Cass. Civ., Sez. 2, n. 11371/2023).
In certi casi, il giudice può optare per una riduzione della provvigione, riconoscendo che l’agente abbia comunque svolto alcune attività (visite, trattative).
Come stabilito dal Tribunale di Milano (sentenza n. 3941 del 9 aprile 2024), se la provvigione pattuita è di 5.000 euro e il costo per sanare l’abuso è di 4.000 euro, l’agente può essere condannato a risarcire tale somma, riducendo di fatto il suo compenso a 1.000 euro. Se il danno supera o eguaglia la provvigione, quest’ultima viene azzerata.
Come procedere in caso di abuso edilizio nascosto
Se si scopre che l’agente immobiliare ha nascosto un abuso edilizio dopo aver firmato il contratto preliminare, la posizione dell’acquirente è tutelata dalla legge. Le opzioni praticabili sono:
– contestare formalmente la richiesta di pagamento della provvigione qualora non sia ancora stata versata, evidenziando il grave inadempimento dell’agente;
– avviare un’azione legale per ottenere la restituzione della provvigione già pagata e chiedere il risarcimento dei danni subiti (costi di sanatoria, perdita di valore dell’immobile);
– citare in giudizio l’agenzia per far valere tutti i danni derivanti dalla condotta scorretta, con possibilità di compensare tali importi con la provvigione.