Rischi un controllo e una multa salatissima dal Fisco se fai questa modifica alla tua casa: attenzione a questi lavori.
La realizzazione di una piscina interrata o altre modifiche strutturali alla propria abitazione possono comportare rilevanti conseguenze fiscali, tra cui l’aumento della rendita catastale e, di conseguenza, delle imposte come IMU e TARI.
È fondamentale, quindi, conoscere le implicazioni di tali interventi per evitare sanzioni da parte del Fisco, che negli ultimi anni ha intensificato i controlli grazie anche all’impiego di strumenti tecnologici avanzati.
Ristrutturazioni e obblighi di dichiarazione: il ruolo del Fisco
Quando si effettuano lavori di ristrutturazione o aggiunte come la costruzione di una piscina interrata, è obbligatorio dichiarare all’Agenzia delle Entrate tutte le opere realizzate. Anche se non sempre tali interventi comportano un’imposta diretta immediata, possono influenzare il valore catastale dell’immobile, con un impatto diretto su imposte indirette come IMU, TARI e altre tasse locali. Il sistema catastale italiano sta subendo una profonda trasformazione digitale, resa possibile dall’integrazione di sistemi informativi geografici (GIS) e dall’uso di intelligenza artificiale e big data.
Questi strumenti consentono un controllo più efficace e puntuale da parte dell’Amministrazione finanziaria, riducendo il rischio di evasione e migliorando la classificazione degli immobili. In Italia, la costruzione di una piscina non è tassata come bene di lusso alla stregua di altri Paesi europei, ma comporta comunque un aumento del valore catastale dell’immobile. Anche in abitazioni di categoria catastale non di lusso (ad esempio A/2), l’aggiunta di una piscina interrata può incrementare la rendita catastale dal 10% al 20%.
Questo aumento può portare, in alcuni casi, a una riclassificazione dell’immobile in categoria “di lusso” (come A/1, A/7 o A/8), con conseguente obbligo di pagamento dell’IMU anche sulla prima casa, una novità che può sorprendere molti proprietari. Le piscine sono spesso associate a ville e abitazioni signorili, ma il loro impatto fiscale interessa anche immobili meno prestigiosi. È dunque fondamentale valutare attentamente le implicazioni fiscali prima di procedere con l’intervento.
Le pertinenze sono strutture o spazi collegati all’immobile principale, come cantine, garage o tettoie, ma non ne costituiscono parte integrante. Sono suddivise in diverse categorie catastali, tra cui:
- C/2: cantine, soffitte, magazzini;
- C/6: autorimesse, scuderie;
- C/7: tettoie aperte o chiuse.
Ai fini IMU, si possono considerare al massimo tre pertinenze per immobile, purché appartenenti a categorie diverse. Ad esempio, due garage contano come una sola pertinenza per l’esenzione IMU. È importante sapere che una pertinenza può essere anche distante fisicamente dall’abitazione principale, purché utilizzata stabilmente insieme a essa. Alcune pertinenze, come terrazzi calpestabili, dependance, cantine comunicanti o posti auto coperti, incidono direttamente sulla rendita catastale, in quanto fisicamente collegate all’abitazione.
Questo porta a un aumento del valore catastale complessivo e, di conseguenza, a un rialzo delle imposte, specialmente per seconde case o immobili di lusso. Dal 1° gennaio 2026 è prevista l’entrata in vigore della riforma del catasto, parte integrante degli obiettivi del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), che punta a digitalizzare e modernizzare gli strumenti di rilevazione e controllo del patrimonio immobiliare italiano.
La normativa delega al Governo il compito di aggiornare il sistema catastale, utilizzando piattaforme smart e integrando sistemi GIS, intelligenza artificiale e big data. Questo consentirà di:
- Classificare correttamente immobili non censiti o con dati obsoleti, adeguando la categoria catastale e la destinazione d’uso;
- Riconoscere terreni edificabili erroneamente accatastati come agricoli;
- Individuare immobili abusivi, incentivando le attività di accertamento comunale con la massima trasparenza.
Inoltre, verranno introdotti moduli per lo scambio telematico di informazioni tra Agenzia delle Entrate e Comuni, migliorando l’aggiornamento e la condivisione dei dati catastali su tutto il territorio nazionale. Un aspetto cruciale della riforma riguarda l’attribuzione a ciascuna unità immobiliare di una rendita attualizzata basata sui valori di mercato, superando l’attuale sistema basato su rendite spesso obsolete e non rappresentative delle reali caratteristiche e ubicazione degli immobili.