È consigliabile consultare le delibere comunali e, in caso di dubbi, rivolgersi a un consulente fiscale per evitare sanzioni.
Con l’avvicinarsi della scadenza per il versamento della seconda rata IMU fissata al 16 dicembre 2025, cresce l’attenzione sulle modalità di tassazione delle proprietà immobiliari in Italia, in particolare su cortili e giardini che, fino a poco tempo fa, erano considerati esenti.
Le ultime pronunce giurisprudenziali e le novità normative chiariscono aspetti fondamentali per i contribuenti e aggiornano le regole per il calcolo e le esenzioni dell’IMU.
Nuove regole sull’IMU per cortili e giardini
Secondo la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 26673 depositata il 3 ottobre 2025, l’IMU deve essere pagata anche per cortili e giardini contigui alle abitazioni.
Queste aree, spesso considerate pertinenze esenti, sono ora inquadrate come aree edificabili ai fini fiscali, qualora la pianificazione urbanistica consenta l’edificazione. In base all’articolo 5, comma 5, del Decreto Legislativo n. 504/1992, il possesso di tali aree comporta l’obbligo di calcolare l’imposta sull’importo determinato dal valore di mercato in relazione alla loro edificabilità.
La Corte ha inoltre ribadito che per poter considerare un’area come pertinenza – e dunque tassata insieme all’immobile principale – è necessaria una dimostrazione rigorosa e concreta della sua natura pertinenziale.
Non basta dunque una semplice vicinanza o contiguità, ma deve essere dimostrato che l’area non sia suscettibile di diversa destinazione senza una trasformazione radicale.
Questo orientamento si traduce in una vera e propria stangata fiscale per molti proprietari, costretti a sostenere un onere fiscale anche su spazi esterni finora esentati.
Esenzioni IMU per abitazioni principali di anziani e disabili
Nonostante l’allargamento della base imponibile, la legge prevede alcune esenzioni. Una delle più rilevanti riguarda gli immobili destinati all’abitazione principale di anziani non autosufficienti o persone con disabilità ricoverate in strutture sanitarie o case di riposo.
Come stabilito dall’articolo 1, comma 74, della Legge 160/2019, i Comuni possono deliberare l’esenzione dall’IMU per quegli immobili non affittati e che risultano inutilizzati a causa del ricovero permanente del proprietario.
Per accedere a questa esenzione è fondamentale verificare le delibere del Comune di competenza, in quanto l’agevolazione è applicabile solo se espressamente prevista. Inoltre, nel caso in cui la persona interessata possieda più immobili, l’esenzione può essere concessa per una sola unità immobiliare.
Abitazione principale e diritto all’esenzione: novità su nuclei familiari e coniugi
Un tema particolarmente dibattuto riguarda la definizione di abitazione principale ai fini dell’IMU e l’applicabilità dell’esenzione nel caso di coniugi con residenze anagrafiche diverse. Fino a pochi anni fa, l’esenzione era riconosciuta solo se tutto il nucleo familiare risiedeva e dimorava abitualmente nello stesso immobile.
Tuttavia, la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022, ha rivoluzionato questo criterio, stabilendo che l’esenzione spetta a ciascun coniuge che risiede e dimora abitualmente in un immobile diverso, indipendentemente dal Comune in cui si trovano le proprietà.
Questa interpretazione è stata recentemente confermata dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4292/2025, rafforzando ulteriormente il diritto all’agevolazione.
Questa evoluzione normativa si traduce in un ampliamento della platea di contribuenti che possono beneficiare dell’esenzione IMU sull’abitazione principale, con particolare vantaggio per famiglie con situazioni abitative complesse.