Chi si appresta a richiedere un finanziamento per l’acquisto di un immobile deve comprendere quale tipo di ammortamento sia più adatto.
Tra le formule più utilizzate spicca senza dubbio il mutuo alla francese, riconosciuto per la sua struttura con rate costanti e un bilanciamento dinamico tra quota capitale e quota interessi nel corso del tempo. Ma come funziona esattamente questo mutuo? E quali sono le sue implicazioni per il calcolo degli interessi e l’eventuale estinzione anticipata? Prima di addentrarsi nel funzionamento del mutuo alla francese, è utile inquadrare le principali tipologie di ammortamento che si possono incontrare nel mercato finanziario italiano.
In primis l’ammortamento alla francese, che si caratterizza per rate di importo costante, con una quota interessi che diminuisce progressivamente e una quota capitale che aumenta nel tempo. Questo modello è particolarmente apprezzato per la facilità di pianificazione e la prevedibilità delle rate, motivo per cui è la scelta più frequente soprattutto per i mutui a tasso fisso. Abbiamo poi l’ammortamento all’italiana, che prevede una quota capitale costante e una quota interessi decrescente, con conseguenti rate in diminuzione nel tempo. Questa modalità è indicata per chi desidera ridurre rapidamente il capitale residuo o punta a un’estinzione anticipata più vantaggiosa.
E ancora l’ammortamento alla tedesca: prevede il pagamento anticipato degli interessi, con la prima rata composta esclusivamente da questi ultimi. Nel corso del tempo, la quota capitale cresce mentre quella degli interessi si riduce. Da segnalare anche l’ammortamento all’americana, poco diffuso in Italia, che comporta pagamenti periodici dei soli interessi e il rimborso integrale del capitale in un’unica soluzione finale.
Il meccanismo del mutuo alla francese: calcolo e composizione delle rate
Il mutuo alla francese si distingue per la costanza dell’importo della rata, che però varia nella composizione interna tra capitale e interessi. Nato in Francia nel XIX secolo e adottato in molti Paesi europei, questo modello prevede che nelle prime fasi del mutuo la quota interessi sia prevalente, mentre quella capitale è minima; e con il passare del tempo la quota interessi diminuisce progressivamente fino a diventare quasi inesistente, mentre quella capitale cresce sensibilmente. Questa struttura consente una pianificazione finanziaria stabile e facilita la gestione del mutuatario, soprattutto con mutui a tasso fisso. Tuttavia, il modello è applicabile anche a mutui a tasso variabile.
La rata costante si calcola attraverso la formula: R = [C × i × (1 + i)^n] / [(1 + i)^n – 1], dove: R è la rata costante; C è il capitale iniziale; i è il tasso d’interesse periodico; n è il numero totale di rate. Da questa si ricavano quota interessi e quota capitale di ogni rata: Quota interessi = capitale residuo × i; Quota capitale = R – quota interessi. Per esempio, con un mutuo di 100.000 euro, durata 20 anni e tasso fisso 3% la prima rata avrà 250 euro di interessi e 304,60 euro di capitale. A metà mutuo, la quota interessi sarà circa 140,72 euro e quella capitale 413,88 euro; infine l’ultima rata presenterà solo 1,39 euro di interessi e 553,21 euro di capitale.
Nel caso di mutui a tasso variabile, la rata mantiene la stessa struttura ma l’importo può variare in base all’aggiornamento periodico del tasso di riferimento (es. Euribor). In questo scenario: la rata rimane fissa per il periodo di riferimento (ad esempio mensile o trimestrale); al termine del periodo, il tasso e quindi l’importo della rata vengono ricalcolati in base all’andamento del mercato.
Estinzione anticipata e anatocismo nel mutuo alla francese
L’estinzione anticipata di un mutuo alla francese presenta alcune peculiarità legate alla composizione delle rate. Poiché nei primi anni la quota interessi è più elevata e il capitale residuo si riduce lentamente, chi decide di estinguere il mutuo in anticipo nelle fasi iniziali potrebbe trovare meno conveniente questa operazione rispetto a chi la effettua in un momento più avanzato del piano di ammortamento.
Un ulteriore aspetto molto dibattuto riguarda l’anatocismo, ovvero il calcolo degli interessi sugli interessi maturati. Per anni si è discusso se la struttura del mutuo alla francese potesse comportare una capitalizzazione degli interessi vietata dall’articolo 1283 del Codice Civile. La sentenza 15130/2024 della Corte di Cassazione ha però chiarito definitivamente che il mutuo alla francese non comporta anatocismo, poiché gli interessi vengono calcolati esclusivamente sul capitale residuo e non sugli interessi già maturati.
La legittimità del metodo è quindi confermata, a condizione che il contratto di mutuo sia redatto con chiarezza e trasparenza, garantendo al mutuatario una piena consapevolezza delle condizioni economiche del finanziamento.