NOVITA’-Codice strada: multe scontate se…

FISCO-Riforma: all’esame le novità per le imprese

18 settembre 2012 Comments (0) Approfondimenti

CONDOMINIO-Riforma: è approdata alla Camera

Si tratta di un provvedimento molto atteso considerato che sono circa 30 milioni gli italiani che vivono in condominio e la normativa in vigore risulta ormai datata. Il nuovo testo (AC 4041), elaborato dalla Commissione, si compone di 32 articoli che novellano il Capo II del Titolo VII del Libro III del codice civile, e gli articoli 63 e seguenti delle disposizioni di attuazione e alcune leggi speciali, prevedendo un generale riordino della disciplina, con importanti novita rispetto al via libera del Senato il 26 gennaio del 2011.


Com’e cambiata la riforma
In particolare, rispetto a quel testo, la Commissione ha modificato alcune disposizioni che riducevano eccessivamente i quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea (in particolare in relazione alla modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni e alle innovazioni); ridefinito il concetto di “controversia in materia di condominio”, per l’applicazione della mediazione obbligatoria; disciplinato il tema della morosita del condomino; previsto l’istituzione, presso l’Agenzia del territorio, del Repertorio dei condominii e del Registro degli amministratori di condominio. Inoltre, si e cercato di sopprimere tutte quelle norme che potevano comportare un incremento del contenzioso giudiziario.


Le principali novita


Riscaldamento
– In coerenza con le pronunce della Cassazione poi e stata messa nero su bianco la possibilita di distacco dal riscaldamento centralizzato, pagando le spese di manutenzione, in tutti quei casi in cui vi siano dei malfunzionamenti nell’appartamento e non si creino squilibri per gli altri condomini.

Cose comuni – Contro le attivita che incidano “negativamente” sulle cose comuni, piu potere, all’assemblea, ma anche ai singoli proprietari (che potranno diffidare il colpevole e chiedere la convocazione della riunione)

Innovazioni – Maggiore snellezza per approvare le innovazioni che hanno ad oggetto sicurezza, abbattimento di barriere architettoniche, contenimento consumi energetici, parcheggi, pannelli solari, impianti centralizzati radiotelevisivi e telematici. Sara sufficiente la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresentino almeno la meta millesimi. E cosi anche per l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio.

Amministratori – Per quanto concerne poi gli amministratori, un registro pubblico raccogliera le iscrizioni per le quali sono richiesti requisiti di formazione e onorabilita. Su richiesta e a spese del condominio poi il professionista potra stipulare una polizza assicurativa contro i rischi. Il mandato durera due anni. Fra i motivi di revoca entrano anche l’omissione del rendiconto di gestione per un anno, l’irregolarita nella tenuta della documentazione del condominio, la mancata apertura del conto del condominio, irregolarita fiscali, e l’inerzia nel promuovere l’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute dal condominio.

Sito internet condominiale – Inoltre, l’assemblea puo disporre la creazione di un sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili.


LA RIFORMA PUNTO PER PUNTO

Parti comuni – L’articolo 1 sostituisce l’articolo 1117 c.c., introducendo una definizione piu articolata di «parti comuni» dell’edificio; sono ora esplicitamente compresi nelle parti comuni le facciate, i parcheggi, i sottotetti, gli impianti di condizionamento, quelli per la ricezione radio TV, anche satellitare o via cavo.

Supercondomini e attivita nocive – L‘articolo 2 introduce due nuovi articoli nel codice civile. L’articolo 1117-bis chiarisce l’ambito applicativo della disciplina sul condominio, esteso a complessi immobiliari composti da unita unifamiliari (condominio “orizzontale”, es. villette a schiera) nonche ai cd. supercondomini. L’articolo 1117-terdetta una specifica procedura per la tutela contro le attivita che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni; non solo l’amministratore, ma anche il singolo condomino, puo diffidare l’esecutore dellacondotta e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche attraverso azioni giudiziarie.

Distacco dal riscaldamento – L‘articolo 3 interviene sull’articolo 1118 c.c. per precisare che il singolo condomino puo distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento in presenza di due condizioni: i) l’unita abitativa non gode della normale erogazione di calore, per problemi tecnici all’impianto condominiale, che non vengono risolti nel corso di una intera stagione di riscaldamento; ii) il distacco non comporta squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. In tali casi il rinunziante e tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Indivisibilita del condominio – L’articolo 4 modifica l’articolo 1119 c.c., in materia diindivisibilita del condominio prevedendo che le parti comuni possano essere soggette a divisione solo in presenza di una delibera unanime che le sottragga all’uso comune.

Per l’antenna e la sicurezza basta la maggioranza – L’articolo 5 novella l’articolo 1120 c.c., in materia di innovazioni. Il testo conferma che i condomini (a maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso piu comodo o al maggior rendimento delle cose comuni ma aggiunge che per le innovazioni che hanno ad oggetto sicurezza e salubrita degli edifici e degli impianti, abbattimento di barriere architettoniche, contenimento consumi energetici, parcheggi, installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, impianti centralizzati radiotelevisivi e telematici e sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la meta millesimi.

Pregiudizio alle parti comuni – L’articolo 6 sostituisce l’articolo 1122 c.c. escludendo che il condomino possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero pregiudizio alla stabilita, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio. L’amministratore deve in ogni caso essere avvisato prima dell’avvio lavori ai fini dellarelativa comunicazione in assemblea.

Videosorveglianza piu facile – L’articolo 7 introduce due nuovi articoli nel codice civile. L’articolo 1122-bis, disciplina le installazioni non centralizzate di impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva nonche l’installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili. La disposizione riconosce il diritto del condomino a provvedere, senza un preventivo voto dell’assemblea, e prevede che, per la progettazione e l’esecuzione dell’impianto, i condomini debbano lasciare libero accesso alle loro proprieta individuali. L’intervento dell’assemblea condominiale e richiesto (con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 millesimi) soltanto quando siano necessarie modifiche alle parti comuni; in tal caso possono essere ordinate modifiche al progetto iniziale e richiesta garanzia per eventuali danni. L’articolo 1122-ter richiede, per l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la meta millesimi.

Equiparazione tra scale e ascensori – L’articolo 8 novella l’articolo 1124 c.c. sancendo l’equiparazione tra scale e ascensori ai fini del riparto delle spese di manutenzione e sostituzione.

Il nuovo ruolo dell’amministratore – Gli artt. 9 e 10 della p.d.l. riguardano l’amministratore del condominio. In particolare, l’articolo 9 sostituisce l’articolo 1129 c.c. e pone in capo all’amministratore una serie di specifici obblighi da assolvere (comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di pubblicita delladocumentazione condominiale, assicurazione professionale) a fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo del suo operato. La disposizione prevede l’apertura di un c/c bancario o postale a nome del condominio nonche il raddoppio (da uno a due anni) della durata in carica dell’amministratore. Infine, l’articolo 9 amplia e tipizza i gravi motivi alla base della revoca dell’incarico: si segnalano, in particolare, l’omissione del rendiconto di gestione per un anno, irregolarita nella tenuta della documentazione del condominio, la mancata apertura del conto del condominio, irregolarita fiscali, l’inerzia nel promuovere l’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute dal condominio.

L’articolo 10 integra l’attuale formulazione dell’articolo 1130 c.c., in materia diattribuzioni dell’amministratore, aggiungendo in particolare l’esecuzione degli adempimenti fiscali; la tenuta di due nuovi registri obbligatori; la conservazione di tutta la documentazione; la consegna al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazionedei pagamenti degli oneri condominali e delle eventuali liti in corso; la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale di gestione.

Il rendiconto – L’articolo 11 inserisce nel codice civile l’articolo 1130-bis relativo alrendiconto condominiale annuale prevedendo che in particolari ipotesi l’assemblea possa nominare a fini consultivi e di controllo contabile un consiglio di condominio.

La rappresentanza – L’articolo 12 modifica l’articolo 1131 c.c., in materia dirappresentanza del condominio da parte dell’amministratore, specificando che l’amministratore rappresenta anche i condomini assenti o dissenzienti.

Rimborsi e fondo speciale – L’articolo 13 ha un duplice contenuto: i) riformula l’articolo 1134 c.c. confermando, nella sostanza, il contenuto della norma vigente relativa all’esclusione del diritto al rimborso per le spese fatte dal condomino che ha assunto la gestione delle cose comuni senza autorizzazione; ii) novella l’articolo 1135 c.c., in materia di attribuzioni dell’assemblea condominiale, prescrivendo la costituzione di un fondo speciale, di importo pari all’ammontare lavori, in caso di deliberazione di opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni.

Come cambiano i quorum dell’assemblea – L’articolo 14 sostituisce l’articolo 1136 c.c., abbassando i quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea. In particolare, la disposizione prevede:

? la validita della costituzione dell’assemblea in prima convocazione ove sia presente la maggioranza dei condomini (attualmente servono i 2/3 dei condomini) che rappresentano i 2/3 dei millesimi (primo comma). In tal caso la deliberazione e valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la meta del valore dell’edificio (secondo comma);

? le deliberazioni dell’assemblea in seconda convocazione sono valide se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (anziche 1/3 deipartecipanti al condominio); rimane ferma la necessita che i voti favorevoli alla delibera costituiscano 1/3 dei millesimi (terzo comma);

? le deliberazioni sulla nomina e revoca dell’amministratore, sulle innovazioni di interesse sociale (sicurezza, barriere architettoniche, parcheggi, impianti centralizzati etc.) e sulle riparazioni straordinarie sono valide se prese a maggioranza degli intervenuti e almeno la meta dei millesimi (attualmente sono necessari i 2/3 deimillesimi) (quarto comma);

? le deliberazioni su tutte le altre innovazioni (articolo 1120, I° comma) e sulle installazioni non centralizzate di impianti autonomi (TV ed energia) sono adottate con la maggioranza degli intervenuti ed i 2/3 dei millesimi (quinto comma);

? l’accertamento della regolarita della convocazione all’assemblea (sesto comma) e l’obbligo di redigere il processo verbale (settimo comma).

Impugnazione delibere – L’articolo 15 sostituisce l’articolo 1137 c.c., in materia diimpugnazione delle deliberazioni assembleari attribuendo la legittimazione ad impugnare, oltre che al condomino dissenziente e all’assente, anche all’astenuto.

Regolamento condominio – L‘articolo 16 coordina il terzo comma dell’articolo 1138 (sull’approvazione del regolamento di condominio), con le nuove disposizioni dell’articolo 1130 c.c. (sulle attribuzioni dell’amministratore). Inoltre, con l’aggiunta di un comma all’articolo 1138, la Commissione ha specificato che le norme del regolamento di condominio non possono porre limiti alle destinazioni d’uso delle singole unita immobiliari ne vietare di possedere animali da compagnia.

Trascrizione nei registri immobiliari – L’articolo 17 novella l’articolo 2659, primo comma, c.c., stabilendo che chi domanda la trascrizione nei registri immobiliari di un atto tra vivi debba presentare al conservatore una nota nella quale devono essere indicati, per i condominii, anche l’eventuale loro dominazione, ubicazione e codice fiscale.

Gli articoli da 18 a 27 della proposta di legge intervengono sulle disposizioni di attuazione del codice civile. In particolare, l’articolo 18 sostituisce l’articolo 63, in tema di riscossione dei contributi dai singoli condomini.

La disposizione prevede:

? che per la riscossione delle somme dovute dai condomini, l’amministratore puo attivare la procedura d’ingiunzione senza autorizzazione dell’assemblea;

? che l’amministratore e tenuto a comunicare ai creditori del condominio i dati deicondomini morosi, affinche questi possano agire in prima battuta nei loro confronti (rivolgendosi solo in un secondo momento ai condomini in regola con i pagamenti);

? che l’amministratore puo sospendere il condomino moroso dalla fruizione deiservizi comuni suscettibili di godimento separato quando la mora nel pagamento deicontributi di sia protratta per un semestre (attualmente e necessaria una specifica disposizione del regolamento condominiale).

Revoca dell’amministratore -L’articolo 19 interviene con finalita di coordinamento sull’articolo 64 disp. att., in tema di revoca dell’amministratore.

Convocazione dell’assemblea – L’articolo 20 novella l’articolo 66 disp. att., in ordine alle modalita di convocazione dell’assemblea di condominio. La disposizione stabilisce:

– che l’avviso di convocazione dell’assemblea – che puo essere trasmesso anche per posta elettronica certificata o fax – deve contenere l’ordine del giorno della stessa (principio gia ampiamente affermato dalla giurisprudenza);

– che ogni omissione relativa alla convocazione dell’assemblea rende le delibere assunte annullabili;

– che l’assemblea in seconda convocazione non puo tenersi lo stesso giorno nel quale era prevista l’assemblea in prima convocazione;

– che nessuna assemblea di condominio puo essere convocata nei giorni in cui ricorre una festivita religiosa (riconosciuta dalla Chiesa cattolica o dalle confessioni che hanno stipulato intese con lo Stato);

– che per velocizzare la procedura e possibile gia in sede di prima convocazione dell’assemblea indicare data e luogo delle eventuali successive convocazioni.

Partecipazione all’assemblea condominiale – L’articolo 21 sostituisce l’articolo 67 disp. att., relativo alle modalita di partecipazione all’assemblea condominiale (caratteristiche e limiti della delega). La riforma disciplina inoltre l’assemblea per la gestione delle parti comuni a piu edifici o a piu condominii (ogni condominio designa il proprio rappresentante che agisce su mandato e riferisce all’amministratore del proprio condominio gli esiti dell’assemblea).

Tabelle millesimali – Con finalita di coordinamento, l’articolo 22 riscrive l’articolo 68 disp. att., in tema di tabelle millesimali mentre l’articolo 23 interviene sull’articolo 69 disp. att. relativo alla revisione delle tabelle millesimali. In particolare, la p.d.l. afferma il principio per cui la revisione delle tabelle puo essere effettuata, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la meta del valore dell’edificio, nelle seguenti ipotesi: errore di calcolo materiale e mutate condizioni dell’immobile.

Sanzioni – L’articolo 24 interviene sull’articolo 70 disp. att., per aggiornare il valore dellesanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio.

Repertorio condominii – L’articolo 25 riscrive l’articolo 71 disp. att., per introdurre una compiuta disciplina del Repertorio condominii istituito presso ogni ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio. Il repertorio dovra contenere l’anagrafe di ogni condominio comprensiva di tutte le principali delibere condominiali, i regolamenti, i bilanci e gli atti di contenzioso. Spettera all’amministratore comunicare ogni atto soggetto ad annotazione all’Agenzia del territorio entro 30 giorni dal compimento, pena una sanzione amministrativa pecuniaria.

Registro degli amministratori – L’articolo 26 inserisce tre nuovi articoli nelle disposizioni di attuazione. L’articolo 71-bis istituisce presso l’ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio il Registro degli amministratori di condominio, disciplinando irequisiti per l’esercizio della professione (godimento dei diritti civili, assenza di specifici carichi penali, titolo di studio, formazione, assicurazione professionale), che viene consentito anche in forma societaria. Peraltro, la disposizione che prevede una sospensione dal registro per gravi negligenze professionali, consente l’esercizio dellaprofessione anche a coloro che non sono iscritti nel registro.

Sito internet condominiale – L’articolo 71-ter prevede che l’assemblea possa disporre la creazione di un sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili. L’articolo 71-quater definisce lecontroversie in materia di condominio (al fine dell’applicazione della disciplina sullamediazione obbligatoria), come quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione del capo II del titolo VII del libro III del Codice civile (artt. 1117-1139) e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione. La disposizione disciplina inoltre alcuni specifici aspetti della mediazione di queste controversie.

Disciplina transitoria e di coordinamento – L’articolo 27 introduce nelle disposizioni di attuazione l’articolo 155-bis che detta una disciplina transitoria per l’adeguamento degli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva esistenti al momento dell’entrata in vigore della riforma.

Gli artt. 28, 29 e 30 hanno finalita di coordinamento sostituendo in alcune leggi speciali (su abbattimento delle barriere architettoniche, risparmio energetico e installazione di impianti televisivi) il riferimento all’articolo 1136 c.c. con l’articolo 1120, II comma c.c.

Contributi per le spese – L’articolo 31 definisce i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonche per le innovazioni come crediti prededucibili in caso di procedura concorsuale (conseguentemente, se il condomino fallisce il condominio avra diritto di essere soddisfatto prima degli altri creditori).

Competenza – Infine, l’articolo 32 novella l’articolo 23 c.p.c. in tema di individuazione delgiudice competente a conoscere delle controversie tra condomini e condominio.

(Fonte: Il Sole 24 Ore da Servizi studi della Camera)

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