La Cassazione chiarisce che il risarcimento per cadute in condominio non è dovuto se il pericolo era visibile e superabile con la normale attenzione richiesta agli utenti
Corte di Cassazione si è pronunciata con fermezza su un caso che riguarda la responsabilità per le cadute avvenute negli spazi comuni di un condominio.
Con l’ordinanza n. 22864 depositata l’8 agosto 2025, la Suprema Corte ha stabilito che non spetta alcun risarcimento a chi subisce una caduta dovuta a una sconnessione del pavimento se tale pericolo era visibile e facilmente evitabile con l’uso della normale diligenza.
La sentenza della Cassazione ribalta tutto
La vicenda riguarda una donna che aveva citato in giudizio il proprio condominio per ottenere il risarcimento dei danni fisici riportati dopo una caduta nel cortile comune. La causa della caduta era stata individuata in una sconnessione evidente nella pavimentazione della piazzetta condominiale.
Tuttavia, il condominio si era difeso opponendosi alla richiesta, e sia il Tribunale sia la Corte d’Appello avevano dato ragione all’ente di gestione, rigettando il reclamo.
La Corte d’Appello aveva motivato la decisione sottolineando due aspetti chiave:
- La donna non aveva dimostrato in modo inequivocabile che la caduta fosse stata provocata dalla sconnessione del pavimento, nonostante avesse prodotto fotografie della zona incriminata.
- Dal momento che lo stato dei luoghi era chiaramente riconoscibile, la sconnessione non poteva essere considerata né imprevedibile né invisibile. La signora avrebbe potuto, con l’ordinaria attenzione, evitare di transitare su quel tratto dissestato o, in alternativa, prestare la dovuta cautela durante il passaggio, visto l’ampio spazio disponibile.
Il ricorso in Cassazione presentato dalla donna è stato respinto con fermezza. La Suprema Corte ha riaffermato un principio essenziale del diritto civile in materia di responsabilità per danni: quando un pericolo è evidente e superabile adottando le cautele normalmente attese, la condotta imprudente della persona danneggiata può interrompere il nesso causale tra la situazione di pericolo e l’evento dannoso.
In altre parole, se il rischio è visibile e facilmente aggirabile, la stessa negligenza del danneggiato diventa la causa esclusiva dell’incidente, eliminando così la responsabilità del proprietario o dell’amministratore del condominio.
La Cassazione ha inoltre precisato che la valutazione operata dai giudici di merito sulla prevalenza della condotta imprudente del danneggiato costituisce una valutazione di fatto, che non può essere modificata in sede di legittimità se priva di errori logici o giuridici.
La decisione della Cassazione rappresenta un importante richiamo per tutti coloro che frequentano spazi condominiali o pubblici. La custodia di un bene comune, come un cortile o un’area pavimentata, non implica una responsabilità oggettiva del condominio per ogni incidente che possa verificarsi.
Per ottenere un risarcimento danni è necessario dimostrare che il pericolo fosse imprevedibile, nascosto o altrimenti non evitabile con l’ordinaria prudenza.
Questo orientamento sottolinea come, nella gestione degli spazi condivisi, vada tenuto conto non solo dello stato di manutenzione degli stessi, ma anche della responsabilità individuale di chi li percorre. La legge incentiva quindi l’adozione di comportamenti cauti e attenti, considerandoli la prima vera barriera contro gli infortuni.
La sentenza n. 22864 del 2025 si configura così come un monito per i condòmini e per chiunque usufruisca di aree comuni: la semplice negligenza personale può precludere il diritto al risarcimento, anche in presenza di una condizione non perfetta del luogo.
Infine, la Cassazione ha condannato la donna al pagamento delle spese legali, ribadendo che la legge tutela l’equilibrio tra la responsabilità del custode e l’obbligo di prudenza di chi si muove in ambienti condivisi.