Il panorama delle trasformazioni immobiliari in Italia subisce un’importante svolta con la recente sentenza del TAR.
Da oggi, infatti, per convertire un ufficio in abitazione non è più necessario ottenere il permesso di costruire, purché non si effettuino opere edilizie: basta una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Questa novità rappresenta un significativo snellimento burocratico, con importanti ripercussioni per proprietari, investitori e operatori del settore immobiliare.
Fino a poco tempo fa, ogni mutamento di destinazione d’uso da ufficio a residenziale richiedeva l’iter complesso e costoso del permesso di costruire, anche quando non si prevedevano interventi edilizi veri e propri. L’introduzione dell’articolo 23 ter del Testo Unico Edilizia, modificato dal Decreto Salva Casa, ha rivoluzionato questa prassi, permettendo di effettuare cambi di destinazione “rilevanti” tra categorie funzionali diverse – come da commerciale a residenziale o da ufficio ad abitazione – senza opere edili, semplicemente presentando una SCIA.
Questo procedimento amministrativo è molto più agile: una volta depositata la SCIA, l’attività può iniziare immediatamente, salvo controlli successivi da parte del Comune. Se entro 30 giorni non si ricevono contestazioni, il cambio d’uso si considera automaticamente autorizzato, fornendo così un quadro certo e rapido per l’avvio delle trasformazioni.
La sentenza n. 731/2025 del TAR Puglia ha confermato ufficialmente questa interpretazione, stabilendo che il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione è legittimo con semplice SCIA quando non sono previste opere edilizie. Tale decisione rafforza l’orientamento giurisprudenziale che sostiene la semplificazione e tutela i cittadini intenzionati a valorizzare immobili non più utilizzati per scopi direzionali.
Limiti e poteri del Comune dopo la presentazione della SCIA
Un elemento cruciale della nuova normativa riguarda i poteri del Comune nel controllo dei cambi di destinazione d’uso mediante SCIA. L’articolo 19 della legge sul procedimento amministrativo stabilisce che l’amministrazione può intervenire solo entro 30 giorni dalla presentazione della SCIA. Trascorso questo termine, il Comune perde il potere di bloccare o vietare l’intervento, fatta eccezione per casi molto gravi e specifici che giustifichino un annullamento d’ufficio in autotutela, da esercitare entro 12 mesi.
Nel caso analizzato dal TAR Puglia, una società aveva depositato la SCIA per la trasformazione di uffici in abitazioni il 2 agosto 2024. Il Comune ha risposto solamente l’11 ottobre, ben oltre il termine di 30 giorni. Il Tribunale amministrativo ha dichiarato inefficace il provvedimento comunale, sottolineando che il silenzio dell’amministrazione oltre i 30 giorni equivale a un’accettazione tacita. Questo principio contribuisce a ridurre l’incertezza e i rischi di blocchi improvvisi, consentendo una migliore pianificazione degli investimenti immobiliari.
Il TAR ha inoltre precisato che, per annullare la SCIA oltre il trentesimo giorno, il Comune è tenuto a dimostrare un interesse pubblico concreto e attuale, secondo quanto previsto dall’articolo 21 nonies della legge sul procedimento amministrativo.
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Non tutti i cambi di destinazione d’uso rientrano nell’ambito di applicazione della SCIA. Questa è ammessa solo se:
– il cambio avviene senza interventi edilizi, oppure
– le opere previste sono assimilabili a interventi leggeri realizzabili con una semplice CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), cioè senza modifiche strutturali, volumetriche o alla destinazione urbanistica complessiva.
Nei casi di interventi più significativi, come modifiche strutturali, ampliamenti volumetrici, variazioni rilevanti della destinazione urbanistica o aumento del carico urbanistico, rimane obbligatorio il permesso di costruire secondo la normativa edilizia vigente.
Con il Decreto Salva Casa, è stato quindi superato l’obbligo generalizzato di permesso di costruire per ogni mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse, limitatamente ai casi senza opere edilizie.