Qual il tempo entro cui il proprietario può pretendere il pagamento dei canoni di affitto non versati. La risposta, in termini di legge
È una questione di grande rilevanza, soprattutto nei casi in cui il rapporto tra locatore e inquilino si è deteriorato nel tempo o è giunto al termine senza che tutte le mensilità siano state saldate. La risposta è stabilita dal Codice Civile italiano e riguarda il principio di prescrizione quinquennale.
La prescrizione è un meccanismo giuridico che stabilisce un limite temporale entro cui un diritto può essere esercitato. Superato questo termine, il titolare del diritto perde la possibilità di farlo valere legalmente. Per quanto riguarda i canoni di locazione, l’articolo 2948 del Codice Civile stabilisce che i crediti derivanti da pagamenti periodici, come l’affitto, si prescrivono in cinque anni.
La prescrizione: il conteggio
In parole semplici, il proprietario dell’immobile ha cinque anni di tempo per chiedere all’inquilino il pagamento di ogni singola mensilità non versata. Trascorso questo lasso di tempo, il diritto si considera prescritto e non può più essere fatto valere in tribunale, anche se il debito in sé non si annulla automaticamente.
Il termine dei cinque anni inizia a decorrere dal momento in cui il pagamento del canone diventa esigibile, cioè, di norma, dal giorno in cui il canone avrebbe dovuto essere pagato secondo le scadenze previste dal contratto. Per esempio, se un inquilino non ha pagato l’affitto di gennaio 2020, il locatore ha tempo fino a gennaio 2025 per agire e richiederlo formalmente. Il termine si applica a ogni singola mensilità: non si conteggia un blocco unico, ma si valutano separatamente le date di scadenza di ciascun canone.
Per il locatore, questo significa che non può più esigere i canoni più vecchi di cinque anni, a meno che non abbia compiuto uno degli atti interruttivi sopra elencati. Anche se l’inquilino deve ancora moralmente quei soldi, non esiste più un diritto giuridico per costringerlo a pagare.
Per l’inquilino, sapere che una somma è prescritta significa poter opporre questo argomento in caso di richiesta. Tuttavia, è fondamentale ricordare che se l’inquilino paga spontaneamente una somma prescritta, non ha diritto al rimborso, perché si considera un pagamento effettuato a titolo volontario.
Un altro punto da chiarire è che la prescrizione dei canoni arretrati non annulla automaticamente la possibilità di sfratto per morosità. Se l’inquilino continua a non pagare, anche canoni non ancora prescritti possono giustificare la risoluzione del contratto e lo sfratto. Tuttavia, il locatore non potrà pretendere giudizialmente gli importi prescritti, anche se lo sfratto viene concesso.