Le modalità di pagamento per l’amministratore di condominio sono al centro di una crescente attenzione dei condomini.
L’amministratore, figura chiave nella gestione quotidiana del condominio, continua a suscitare dubbi tra i condomini riguardo al suo compenso e ai casi in cui questo possa essere oggetto di contestazione o sospensione.
L’amministratore di condominio è il professionista incaricato di gestire le parti comuni dell’edificio, di curare la contabilità condominiale, di convocare le assemblee e di garantire il rispetto del regolamento condominiale. Il suo ruolo, fondamentale per la vita condominiale, prevede responsabilità precise e obblighi di legge, come la tutela delle parti comuni e la riscossione delle quote condominiali.
Non è richiesta una laurea specifica per essere nominati amministratori, anche se dal 2023 è attiva una laurea triennale dedicata a questo profilo professionale, a dimostrazione della crescente complessità e specializzazione del ruolo. L’amministratore deve inoltre seguire corsi di formazione obbligatori per aggiornare le proprie competenze.
La nomina avviene tramite delibera assembleare e si basa su un contratto di mandato con rappresentanza. Il compenso è normalmente suddiviso fra tutti i condomini proporzionalmente alle rispettive quote millesimali.
Quando è obbligatorio pagare l’amministratore?
Il pagamento del compenso all’amministratore è un obbligo per tutti i condomini, ma la normativa prevede alcune eccezioni specifiche che consentono di rifiutarsi temporaneamente di pagare o di contestare il compenso. Questi casi sono:
- Nomina non effettuata correttamente dall’assemblea: se l’amministratore non è stato regolarmente nominato, il pagamento può essere sospeso.
- Mancata specifica del compenso all’atto di nomina: la legge impone la necessità di indicare analiticamente il compenso nel momento dell’accettazione dell’incarico.
- Mandato scaduto con esercizio delle funzioni ad interim: se l’amministratore continua a operare senza un rinnovo formale, il suo compenso può essere contestato.
Tuttavia, una recente sentenza del Tribunale di Roma (n. 12863/2025) ha ribadito un’importante novità interpretativa: se l’assemblea conferma l’amministratore senza modificare le condizioni economiche originarie, si presume implicitamente confermato anche il compenso pattuito inizialmente. Questo significa che non è necessario indicare ogni anno analiticamente l’importo in ogni delibera di rinnovo, purché non vi siano variazioni.
Negli ultimi mesi, numerose sentenze della Corte di Cassazione hanno chiarito diversi aspetti riguardanti la ripartizione delle spese condominiali, con riflessi importanti anche sul compenso dell’amministratore.
- La Cassazione n. 24236/2025 ha stabilito che, in caso di vendita di un’unità immobiliare dopo la delibera assembleare per lavori straordinari, le spese gravano sul proprietario al momento dell’approvazione della delibera, anche se i lavori sono eseguiti successivamente.
- La Cassazione n. 16635/2024 ha confermato che l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore determina l’obbligo di contribuzione dei condomini alle spese ordinarie e straordinarie, sottolineando l’importanza della trasparenza e della corretta documentazione contabile.
- La Cassazione n. 8995/2025 ha precisato che la delibera assembleare che autorizza interventi di ristrutturazione vincola i condomini al pagamento, indipendentemente dall’approvazione formale dello stato di ripartizione.
Inoltre, è importante ricordare che il regolamento condominiale può contenere clausole specifiche di deroga ai criteri legali di ripartizione, purché approvate all’unanimità, come ribadito dalla Cassazione n. 10362/2025.
Aspetti pratici e consigli per i condomini
La gestione del compenso dell’amministratore deve essere sempre trasparente e documentata. In caso di dubbi, è possibile:
- Verificare che la nomina e l’eventuale rinnovo siano stati effettuati con delibere valide e che il compenso sia stato specificato almeno all’inizio del mandato.
- Controllare il rendiconto annuale approvato dall’assemblea, che costituisce prova dell’obbligo di pagamento.
- Ricorrere, in caso di controversie, al supporto di un legale specializzato in diritto condominiale.
Resta fondamentale, per i condomini, partecipare attivamente alle assemblee e richiedere sempre chiarezza sulle spese e sui compensi, per evitare contestazioni che possono rallentare la gestione condominiale.
La normativa e la giurisprudenza di riferimento, aggiornate al 2025, confermano l’importanza di un equilibrio tra i diritti dei singoli condomini e le esigenze di buona amministrazione, a tutela della convivenza e del valore degli immobili.