Nel contesto delle spese straordinarie in condominio, emerge come soluzione finanziaria sempre più adottata il mutuo chirografario.
Questo strumento, ancora poco noto a molti proprietari, si sta diffondendo come forma di finanziamento utile per gestire l’impatto economico di interventi che valorizzano l’immobile senza gravare immediatamente sulle finanze dei singoli condomini.
Il termine “chirografario” deriva dal greco e latino, indicando un credito garantito esclusivamente dalla firma del debitore, senza alcuna garanzia reale come un’ipoteca sull’immobile. In pratica, la banca concede il finanziamento basandosi sulla solvibilità e sull’impegno personale del richiedente, che si impegna a restituire la somma erogata con il proprio patrimonio.
A differenza del mutuo ipotecario, il mutuo chirografario ha generalmente importi più contenuti, solitamente fino a 75-100 mila euro per privati, con durate più brevi che oscillano tra i 2 e i 10 anni, non superando in certi casi i 15 anni. Questa tipologia di mutuo prevede tassi di interesse più elevati, giustificati dal maggior rischio assunto dall’istituto di credito, che non dispone di garanzie reali.
La modalità di erogazione è più rapida e snella rispetto a un mutuo tradizionale, consentendo così di intervenire tempestivamente in caso di necessità di lavori urgenti o miglioramenti dell’edificio.
Applicazione del mutuo chirografario in ambito condominiale
Nel settore condominiale, il mutuo chirografario rappresenta uno strumento prezioso per pianificare e dilazionare nel tempo le spese straordinarie, evitando che l’onere ricada tutto immediatamente sui singoli proprietari. Può essere richiesto per una vasta gamma di interventi sulle parti comuni, dal rifacimento del tetto all’installazione di impianti più efficienti, fino al miglioramento di dotazioni comuni come gli ascensori o la sostituzione degli infissi.
La legittimità di questo tipo di finanziamento è stata confermata dalla giurisprudenza recente, che sottolinea come il condominio possa stipulare un mutuo chirografario purché la decisione sia presa con una regolare delibera assembleare, nel rispetto delle maggioranze previste dal Codice civile.
La delibera assembleare: requisiti e modalità
Per accendere un mutuo chirografario, l’assemblea condominiale deve approvare sia i lavori che la scelta di ricorrere al finanziamento. La delibera deve essere assunta con la maggioranza ordinaria prevista dall’articolo 1136 del Codice civile: in seconda convocazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi di proprietà.
L’amministratore, una volta autorizzato, stipula il contratto con l’istituto di credito, gestendo anche l’erogazione e il rimborso delle rate. Questo passaggio è fondamentale per assicurare la corretta esecuzione della delibera e la trasparenza nella gestione delle risorse.
Due modelli operativi per il mutuo chirografario in condominio
Si distinguono due modalità principali di gestione del mutuo:
- Mutuo collettivo con adesione individuale: ogni condomino che aderisce sottoscrive una quota specifica del finanziamento, diventando debitore diretto della propria parte. Chi non aderisce, paga la propria quota in un’unica soluzione.
- Mutuo intestato al condominio: l’amministratore gestisce il rapporto con la banca, riceve l’importo sul conto condominiale e provvede al rimborso con le quote versate dai condomini.
In entrambe le situazioni, è fondamentale che ogni condomino risponda solo per la propria quota, senza essere obbligato a coprire eventuali morosità altrui.
-impresamia.com
Il principale vantaggio è la possibilità di avviare subito i lavori, anche quando non tutti i condomini dispongono della liquidità necessaria. Questa dilazione temporale delle spese permette una gestione più fluida e meno impattante sul bilancio individuale, con un flusso finanziario stabile per l’amministratore.
Tuttavia, occorre considerare che il mutuo chirografario presenta tassi di interesse più elevati rispetto al mutuo ipotecario, a causa dell’assenza di garanzie reali. Inoltre, la puntualità nel pagamento delle rate diventa un elemento cruciale: eventuali ritardi o morosità possono comportare conseguenze immediate e pesanti, senza possibilità di sconti da parte della banca.