La locazione in nero si configura come un illecito tributario grave, e le autorità fiscali hanno rafforzato nel 2025 le misure di controllo.
La prassi dell’affitto senza contratto, o locazione in nero, continua a rappresentare un fenomeno diffuso in Italia, nonostante le numerose normative vigenti volte a contrastarla.
Oltre al rischio fiscale per il proprietario, anche l’inquilino si trova esposto a pesanti sanzioni, essendo considerato responsabile solidale. Nel corso del 2025, con l’aumento dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate e della Guardia di Finanza, sono emerse nuove indicazioni e conferme sulle conseguenze legali e fiscali che riguardano entrambe le parti coinvolte.
Obbligo di registrazione e conseguenze per mancata regolarizzazione
La normativa italiana impone che il contratto di locazione venga registrato entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, tramite la presentazione del Modello RLI presso l’Agenzia delle Entrate. La mancata registrazione comporta la nullità del contratto, che, ai sensi dell’articolo 1372 del Codice Civile, ha efficacia solo tra le parti ma non può essere opposto a terzi.
Dal punto di vista fiscale, il locatore che non registra il contratto evade l’imposta di registro e le imposte sui redditi derivanti dal canone, rischiando sanzioni che possono variare dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, più interessi e un minimo di 200 euro.
La novità più importante del 2025 riguarda l’ampliamento delle possibilità di ravvedimento operoso, con sanzioni ridotte proporzionalmente al ritardo nella registrazione.
Se effettuato entro 30 giorni dalla scadenza, il pagamento della sanzione si limita al 6% dell’imposta; entro un anno la percentuale sale al 15%, mentre superati i due anni raggiunge il 20%. Questo strumento offre una chance concreta per sanare le irregolarità evitando multe più pesanti.
Rischi per l’inquilino e responsabilità solidale
L’inquilino che accetta una locazione senza contratto si espone a rischi fiscali e civili spesso sottovalutati. La legge italiana prevede che locatore e conduttore siano responsabili in solido per le imposte non versate, in base all’articolo 1292 del Codice Civile: ciò significa che l’inquilino può ricevere cartelle esattoriali per somme non pagate dal proprietario e, in caso di mancato pagamento, può subire pignoramenti sui propri beni.
Inoltre, senza un contratto registrato, l’inquilino perde la possibilità di rivolgersi al giudice per far valere i propri diritti e rischia di vedersi negata qualsiasi tutela in caso di controversie con il proprietario.
Anche nel caso in cui il contratto venga registrato con un canone inferiore a quello reale, sempre con l’accordo dell’inquilino, quest’ultimo può essere perseguito come complice nell’evasione fiscale. Tuttavia, grazie al ravvedimento operoso, c’è la possibilità di regolarizzare la posizione, evitando così sanzioni salate.
Implicazioni civilistiche e modalità di sfratto
L’assenza di un contratto scritto e registrato comporta gravi conseguenze sul piano civile: il contratto è nullo e, di conseguenza, il proprietario potrebbe non riuscire a ottenere un decreto ingiuntivo per morosità.
Inoltre, l’assenza di un accordo formale rende più complicata la procedura di sfratto ordinario. In queste situazioni, il proprietario può optare per una causa per occupazione senza titolo oppure procedere con la registrazione tardiva del contratto per poi avviare lo sfratto, pur dovendo affrontare le relative sanzioni.
L’inquilino, dal canto suo, può anche denunciare il locatore per affitto in nero, un’azione che può avvenire anche in forma anonima presso l’Agenzia delle Entrate, oppure tramite denuncia alla Guardia di Finanza, quest’ultima però non anonima e soggetta a presentazione diretta presso il comando territoriale.