Tutte le voci di costo da valutare prima di accendere un mutuo per l’acquisto della prima casa. Così risparmi
Acquistare una prima casa comporta non solo il pagamento del prezzo dell’immobile ma anche una serie di spese accessorie che spesso vengono sottovalutate.
Secondo un’analisi aggiornata, per una compravendita tipo con un immobile del valore di 180.000 euro e un mutuo di 126.000 euro della durata di 25 anni, i costi accessori possono superare quota 12.500 euro, incidendo significativamente sul budget complessivo.
Le principali voci di spesa accessoria nel mutuo prima casa
Partendo dalla provvigione dell’agenzia immobiliare, questa rappresenta spesso la voce più consistente tra le spese accessorie. In Italia, la commissione può essere applicata come tariffa fissa o percentuale sul valore di vendita; nel caso di Facile.it è stata considerata una media del 3% sul prezzo, che per un immobile da 180.000 euro equivale a 5.400 euro, cui si aggiunge l’IVA, portando il totale a circa 6.558 euro.
A questa si sommano poi alcune spese bancarie legate all’istruttoria del mutuo, che variano da istituto a istituto. La percentuale può oscillare dallo 0,5% all’1% dell’importo finanziato, con possibilità di superare i 3.000 euro in casi di mutui più elevati. Non mancano però banche che coprono parzialmente o totalmente questa voce, azzerando di fatto il costo.
Un’altra spesa da considerare è quella della perizia tecnica: il perito incaricato valuta il reale valore dell’immobile, un passaggio fondamentale per la banca che eroga il mutuo. Anche questa voce può essere inclusa nel pacchetto mutuo o essere a carico dell’acquirente e si attesta mediamente intorno ai 350 euro.
La stipula degli atti notarili, sia per la compravendita sia per il mutuo con iscrizione ipotecaria, comporta un onere significativo. L’onorario del notaio varia in relazione alla complessità dell’atto, alla zona e al professionista, ma per un doppio atto si stima una media attorno ai 2.500 euro.
Le imposte da versare dipendono dalla natura del venditore e dall’agevolazione “prima casa”. Se l’acquisto avviene da un privato, si applica l’imposta di registro al 2% sul valore catastale con un minimo di 1.000 euro, più imposte fisse ipotecarie e catastali da 50 euro ciascuna, e l’imposta sostitutiva sul mutuo pari allo 0,25% dell’importo erogato. Nel caso simulato, ciò porta a un totale di circa 1.550 euro.
Diversa è la situazione se si acquista da una società soggetta a IVA: in questo caso imposta di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna, ma si aggiunge l’IVA al 4% sul prezzo di vendita, che per 180.000 euro corrisponde a 7.200 euro. Anche l’imposta sostitutiva sul mutuo resta allo 0,25%, ossia 315 euro. Il totale delle imposte sale così a 8.115 euro, molto più oneroso rispetto all’acquisto da privato.
Chi stipula un mutuo per l’acquisto della prima casa è tenuto a sottoscrivere una polizza assicurativa contro incendio e scoppio sull’immobile. I costi per questa assicurazione variano: alcune banche la offrono gratuitamente inclusa nel mutuo, mentre altre propongono polizze a pagamento. Sul mercato, il prezzo di una copertura base parte generalmente da circa 600 euro.
Sul fronte fiscale, è importante sottolineare che diverse di queste spese possono essere portate in detrazione nella dichiarazione dei redditi. Tra le voci detraibili figurano la parcella notarile per la stipula del mutuo, le spese di istruttoria, il costo della perizia tecnica, l’imposta sostitutiva, le commissioni di mediazione immobiliare e gli interessi passivi pagati sul mutuo stesso. Queste agevolazioni rappresentano un importante risparmio da considerare nell’analisi complessiva dei costi.