Le tabelle millesimali per la gestione delle spese condominiali e devono essere riviste solo in caso di errori o modifiche strutturali
Le tabelle millesimali rappresentano uno strumento fondamentale per la ripartizione delle spese condominiali e per la definizione dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio. Tuttavia, la normativa vigente e l’interpretazione giurisprudenziale chiariscono in quali circostanze è obbligatorio procedere alla loro revisione o rifacimento.
Le tabelle millesimali sono uno strumento attraverso cui viene quantificato il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto alle parti comuni dell’edificio. Espresse in millesimi, queste tabelle sono allegate al regolamento di condominio e consentono di stabilire la quota di partecipazione alle spese comuni e i diritti di ogni condomino. In base all’articolo 68 del Codice civile, ogni unità immobiliare viene valutata in relazione all’intero stabile, il cui valore complessivo è suddiviso in millesimi.
La sentenza n. 12471/2012 della Corte di Cassazione ha ribadito che le tabelle millesimali hanno natura autonoma rispetto al regolamento condominiale: inserirle nel regolamento è una formalità, ma non un requisito imprescindibile.
Nonostante questo, le tabelle millesimali sono indispensabili per garantire una gestione equa e trasparente delle spese comuni, evitando conflitti tra condomini e stabilendo in modo chiaro le quote di spesa per manutenzione, riscaldamento, pulizia e altri servizi condominiali.
Quando è obbligatorio rifare le tabelle millesimali?
Secondo l’articolo 69 del Codice civile, esistono due principali casi che obbligano alla revisione delle tabelle millesimali:
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Errore nella stesura originaria: Se si accerta che le tabelle millesimali contengono un errore materiale o di calcolo che altera la corretta distribuzione delle spese, è necessaria la loro modifica. L’errore può consistere in una misurazione errata delle superfici o nell’applicazione di criteri non conformi alla legge o alle convenzioni tra i condomini. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6222/1997, ha chiarito che l’errore rilevante è quello che determina una discrepanza oggettiva tra il valore reale delle unità e quello attribuito nelle tabelle, e non un semplice vizio del consenso.
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Mutamenti strutturali dell’edificio: La modifica delle tabelle è obbligatoria anche in presenza di cambiamenti strutturali rilevanti che alterano il valore proporzionale delle unità immobiliari per almeno un quinto. Tali modifiche comprendono la sopraelevazione di superfici, l’incremento o la riduzione delle unità immobiliari, o l’ampliamento delle superfici esistenti. La giurisprudenza, in particolare con la sentenza n. 16794/2007, ha sottolineato che la revisione non è automatica, ma deve essere motivata da una variazione significativa e non marginale.
Anche nei cosiddetti condomini minimi – quelli composti da due a quattro unità immobiliari – le regole relative alle tabelle millesimali si applicano pienamente. La giurisprudenza ha ribadito che la presenza di parti comuni e la pluralità di proprietari sono sufficienti per considerare l’edificio un condominio, indipendentemente dal numero esiguo di condomini. Pertanto, anche in questi casi la ripartizione delle spese deve avvenire secondo le tabelle millesimali, salvo situazioni di comunione, che seguono regole diverse.
Un aspetto rilevante riguarda la possibilità di richiedere il ricalcolo delle quote pregresse. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 23739 del 2024, ha specificato che la revisione giudiziale delle tabelle millesimali ha efficacia solo dal momento in cui la sentenza diventa definitiva, senza effetto retroattivo sulle spese già ripartite negli anni precedenti. Tuttavia, il condominio può agire per ottenere un indennizzo nei confronti dei condomini che hanno beneficiato ingiustamente di quote inferiori, configurando un arricchimento senza causa ai sensi dell’articolo 2041 del Codice civile. Tale intervento mira a tutelare l’equità e la corretta gestione delle finanze condominiali.