Vediamo insieme le regole generali da seguire nel caso si decidesse di modificare il proprio mutuo e quali sono le offerte che più convengono per sfruttare le migliori condizioni che il mercato sta offrendo.

Le regole generali da seguire nel caso si decidesse di modificare il proprio mutuo sono:

• verificare con precisione le modalità e i costi del mutuo che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui);
• ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere, modificando le condizioni di mutuo (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva); 
• confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo da parte di altre banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi rispetto al mutuo in essere.
  

Capitolo a parte per gli strumenti normativi presenti sul mercato che permettono di modificare il proprio mutuo.

• Tetto alla rata dei mutui

Il sostegno dello Stato per lenire gli effetti del caro-mutui per la prima casa, varato nel pacchetto anti-crisi, prevede all’articolo 2 che per i mutui in corso (sottoscritti entro il 31 ottobre 2008) le rate variabili per il 2009 non potranno superare il 4%: lo Stato cioè si farà carico dell’eventuale eccedenza. Una soluzione che tuttavia è ormai obsoleta, vista la discesa dell’Euribor sotto la soglia del 3%.

• Portabilità

La surrogazione è una soluzione introdotta dalla legge 40/2007 e prevede che il mutuatario possa accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi. Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali. La portabilità è quindi praticamente diventata una sostituzione di mutuo a costo zero, anche se permane tuttora qualche dubbio interpretativo sul fatto che anche l’intervento del notaio - comunque necessario - e alcune altre spese non strettamente bancarie (ad es.: perizia e assicurazione) non debbano essere pagate dal cliente.

• Rinegoziazione

Per migliorare la situazione del proprio mutuo, alla luce delle modiche introdotte dalla legge 40/2007 (decreto Bersani-bis) e dalla Finanziaria 2008, è prevista anche la possibilità del consumatore di ricorrere alla rinegoziazione. Si tratta di un nuovo accordo tra il cliente e la propria banca: riguarda la tipologia del mutuo, il tasso e la durata. La Legge 244/2007 ha stabilito che è sempre possibile per la banca e il debitore variare senza spese le condizioni del contratto di mutuo mediante scrittura privata anche non autenticata. Una soluzione ora molto interessante, soprattutto in vista della discesa del costo del denaro nei prossimi mesi. Ma negli scorsi mesi non ha portato a notevoli risparmi nelle tasche dei consumatori che l’hanno scelta, perché il tasso Euribor era oltre il 5%.

• Estinzione anticipata

È sempre possibile, per usufruire di condizioni più favorevoli, ricorrere al mutuo di sostituzione: estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca. Anche se in questo caso il mutuatario dovrà considerare i non trascurabili costi. Il capitale ottenuto viene, infatti, utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca, pagando l’eventuale penale di estinzione. Per il mutuo stipulato con la nuova banca sarà necessario un nuovo atto di mutuo. L’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene cancellata e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca.